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18 de Fevereiro de 2020

Preferência na execução de crédito relativo a cotas condominiais

Antonio Evengelista de Souza Netto, Juiz de Direito
há 21 dias

Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário. (Súmula n. 478/STJ) Jurisprudência em Teses – Edição nº 68

Esse entendimento se demonstra no seguinte julgado:

PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. PENHORA DE BEM IMÓVEL. CONCURSO ESPECIAL DE CREDORES. PREFERÊNCIAS MATERIAIS. CRÉDITO FISCAL. CRÉDITO CONDOMINIAL. CRÉDITO HIPOTECÁRIO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de execução de contrato de locação proposta em 1999, de que foi extraído o presente recurso especial, interposto em 23/06/2015 e atribuído ao gabinete em 25/08/2016. 2. O propósito recursal é dizer se a recorrente, credora hipotecária, possui preferência no levantamento do produto da arrematação de imóvel dos interessados, a despeito de não ter realizado a penhora do bem. 3. Para o exercício da preferência material decorrente da hipoteca, no concurso especial de credores, não se exige a penhora sobre o bem, mas o levantamento do produto da alienação judicial não prescinde do aparelhamento da respectiva execução. 4. A jurisprudência do STJ orienta que o crédito resultante de despesas condominiais tem preferência sobre o crédito hipotecário. 5. No concurso singular de credores, o crédito tributário prefere a qualquer outro, inclusive ao crédito condominial, ressalvados apenas aqueles decorrentes da legislação do trabalho ou do acidente de trabalho. 6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp 1580750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2018, DJe 22/06/2018)

GENERALIDADES SOBRE AS MODALIDADES ESPECÍFICAS DE EXECUÇÃO

As normas que conferem orientações gerais às diversas espécies de execução estão contidas nos textos dos artigos 797 a 805 do NCPC[1].

Assim, com exceção dos casos de devedor insolvente com abertura de concurso universal, a execução seguirá os diretrizes das mencionadas regras, sempre no interesse do exequente.

O exequente que pretende propor a execução deverá cumprir algumas formalidades.

A principal incumbência do exequente é a de instruir adequadamente sua petição inicial.

Além do título executivo extrajudicial, o exequente deve apresentar na sua petição inicial o demonstrativo atualizado do débito.

O demonstrativo do débito deverá ser o mais detalhado possível, de modo a evitar dúvidas. Para tanto, é preciso que o executado aponte o índice de correção monetária adotado nos cálculos, a taxa de juros que aplicou, sempre com expressa previsão de termos iniciais e finais. Se for o caso, deve também assinalar a periodicidade da capitalização de juros, bem como destacar a presença de possível incidência de desconto obrigatório.

Se for possível, o exequente, já na inicial, deve indicar eventuais bens penhoráveis. É A penhora que conferirá o direito de preferência do exequente sobre os bens penhorados do executado.[2]

A propósito, o direito de preferência dos credores não é incompatível com a pluralidade de penhoras sobre o mesmo bem. Assim, havendo pluralidade de penhoras sobre um bem, naturalmente, cada exequente conservará o seu título dentro da escala de preferências[3].

Caso a prestação exequenda esteja sujeita a condição ou termo, o exequente também deverá demonstrar, na sua petição inicial, a verificação da condição ou o implemento do termo.

Nos casos em que se tratar de obrigações recíprocas, o exequente não poderá pretender o cumprimento da prestação pela parte contrária, sem antes demonstrar o comprimento de sua prestação. Logo, nestas hipóteses, deve demonstrar já na petição inicial o cumprimento da sua prestação ou, se for o caso, demonstração de que a sua prestação deve ser subsequente à prestação do executado.

Em algumas hipóteses, além exequente e executado, existem outros sujeitos direta ou indiretamente ligados às obrigações que servem de fundamento à execução.

São pessoas que, mesmo indiretamente, sofrem ou podem sofrer os efeitos dos atos expropriatórios decorrentes da execução.

Nesses casos, portanto, é necessário que o exequente tome providências para levar o conhecimento da execução aos referidos sujeitos, sob pena de ineficácia da alienação ou oneração.

Nessa perspectiva, quando a penhora recair sobre bens gravados por penhor, hipoteca, anticrese ou alienação fiduciária, deve o exequente requerer a intimação do credor pignoratício, hipotecário, anticrético ou fiduciário.

Da mesma forma, sempre que a penhora recair sobre bem gravado por usufruto, uso ou habitação, deverá ser providenciada a intimação dos titulares desses direitos.

Na mesma situação está o promitente comprador, que deverá ser intimado sempre que penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda. Esta obrigação, é claro, só será indispensável se a promessa de compra e venda estiver registrada.

Nessa lógica, caso a penhora recaia sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada, o promitente vendedor também deverá ser intimado.

Seguindo o mesmo raciocínio, nos casos em que a penhora recair sobre imóvel submetido ao regime do direito de superfície, enfiteuse ou concessão (de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso), o superficiário, enfiteuta ou concessionário, deverão ser intimados para ciência da execução.

Igualmente, quando houver penhora de quota social ou de ação de sociedade anônima fechada, deverá ser determinada a intimação da sociedade empresária.

Ainda sobre a ciência de terceiros eventualmente submetidos aos efeitos da execução, a Lei nº 13.465, de 2017 alterou o NCPC para prever a necessidade de intimação do titular da construção-base ou mesmo do titular de lajes anteriores, sempre que a penhora recair sobre o direito real de laje. Naturalmente, também há previsão expressa da necessidade de intimação do titular das lajes, quanto a penhora recair sobre construção-base.

Em todos os casos apresentados, nos termos do artigo 804 do NCPC, a ausência de ciência das pretensões executivas implicará ineficácia das alienações ou gravames em relação aos terceiros mencionados, que estiverem direta ou indiretamente ligados aos aludidos bens.

Outra questão que convém ser aventada, ao tratarmos das disposições gerais, é a das obrigações alternativas.

É possível que se pretenda a execução de uma obrigação alternativa. Nessas circunstâncias, é preciso saber se a escolha cabe ao credor ou devedor.

No primeiro caso, se a escolha couber ao credor, ele mesmo fará a indicação, já na petição inicial.

Caso a escolha caiba ao devedor executado, inexistindo prazo expresso na lei ou no instrumento negocial, o exequente deverá providenciar a citação do executado para que exerça opção e realize a consequente prestação, no prazo de até 10 dias.[4]

Caso o devedor, citado, não exerça a opção no prazo assinalado, o credor exequente passará a ter o direito de fazê-lo.

Se a petição inicial não vier acompanhada das informações e documentos mencionados, o juiz deverá, sob pena de indeferimento, permitir que o exequente a emende, no prazo de até 15 dias.

Por fim, convém destacarmos que nos processos executivos em geral deve haver atenção para a aplicação do princípio da menor onerosidade executiva.[5]

Assim, o exequente deverá buscar resultado executivo pretendido pelo modo que seja menos gravoso ao executado. Em outros termos, o exequente deve procurar obter o maior proveito executivo com a menor oneração do executado.

Nesse sentido, as partes devem, inclusive, buscar mitigar seus próprios prejuízos, numa postura coerente com o princípio da boa-fé objetiva.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

O condomínio edilício, cuja marca essencial é o desmembramento da coisa em partes de propriedade exclusiva e em partes de propriedade comum[6], está disciplinado nos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil.[7]

Além das disposições do Código Civil, o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias estão regulados pela lei nº 4.591/64.[8]

De acordo com o Enunciado número 89 das jornadas de Direito Civil do CJF “ O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.

O Condomínio edilício existe quando a coisa (geralmente uma edificação) é desmembrada em partes de propriedade exclusiva dos condôminos e em partes de propriedade comum.

Embora não seja pessoa[9], o condomínio deve ter reconhecida a sua personalidade judiciária, ao menos para que possa atuar em nome próprio na defesa de seus direitos e interesses.[10]

A constituição do condomínio edilício está autorizada pelo art. 1.331 do Código Civil, ao prever que, em edificações pode haver partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos.

Conforme indicado no art. 1.332 do CC, o condomínio edilício poderá ser instituído por ato entre vivos ou por testamento, registrados no Cartório de Registro de Imóveis. Além das demais disposições indicadas na legislação, da convenção do ato constitutivo deverá constar, necessariamente: i) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; ii) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; iii) o fim a que as unidades se destinam.

Propriedade exclusiva e propriedade comum do condomínio edilício

A propriedade exclusiva é formada por partes suscetíveis de utilização independente, como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo nas outras partes comuns.[11]

Nos moldes do § 1º do art. 1.331 do CC, as partes exclusivas podem ser alienadas e gravadas livremente pelos proprietários, independentemente da autorização dos demais condôminos. Essa regra, no entanto, não se aplica plenamente às vagas de garagens para veículos, cujas alienações e locações para terceiros, no silêncio da convenção de condomínio, dependem de assentimento dos demais. A propósito, o enunciado número 91 das jornadas de Direito Civil do CJF dispõe que “A convenção de condomínio ou a assembleia-geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio. ”

Já a propriedade comum, de acordo com o § 2º do art. 1.331 do CC, entre outros, é formada pelo solo, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade. O enunciado número 247 das jornadas de Direito Civil do CJF assinala que” No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.”

Embora o terraço de cobertura seja considerado parte comum, pode haver indicação expressa na escritura de constituição do condomínio autorizando a sua utilização exclusiva ou restrita.

O acesso à via pública também é considerado propriedade comum e poderá ser utilizado por todos os condôminos.

As partes que integram a propriedade comum não poderão ser divididas ou alienadas separadamente.

Nessa mesma perspectiva, o art. 1.339 do CC prevê que os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva, assim como são inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

Com relação às as despesas no condomínio edilício, o art. 1.340 do CC estipula que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Convenção constitutiva do condomínio edilício

O condomínio edilício será disciplinado pela convenção constitutiva, subscrita pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais, nos termos do art. 1.333 do Código Civil. A convenção vincula todos os condôminos e, caso seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, também será oponível em face de terceiros.

Para efeitos da convenção, salvo previsão noutro sentido, o legislador equipara os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas aos proprietários.

De acordo com o previsto no art. 1.334 do Código Civil, entre outras disposições, a convenção de condomínio, feita por escritura pública ou instrumento particular, conterá: i) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; ii) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; iii) o fim a que as unidades se destinam; iv) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;[12] v) a sua forma de administração; vi) a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; vii) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; viii) o regimento interno.

Conforme orientação do enunciado número 248 das jornadas de Direito Civil do CJF “O quórum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção. ”

Direitos e deveres do condômino do condomínio edilício

Os direitos do condômino, elencados no art. 1.335 do CC, são os seguintes: i) direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; ii) direito de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; iii) direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Assim como se passa com os demais titulares de direitos, o condômino não poderá exercer seus direitos de forma abusiva.[13]

Já os deveres do condômino, indicados no art. 1.336 do CC, são: i) dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;[14] ii) dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; iii) dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; iv) dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Segundo o enunciado número 557 das jornadas de Direito Civil do CJF “Nos termos do art. 938 do CC, se a coisa cair ou for lançada de condomínio edilício, não sendo possível identificar de qual unidade, responderá o condomínio, assegurado o direito de regresso.”

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, nos termos do § 1º do art. 1.336 do CC. No silêncio da convenção, os juros serão de um por cento ao mês, sem prejuízo da aplicação de multa de até dois por cento sobre o mencionado débito. O enunciado número 505 das jornadas de Direito Civil do CJF indica que “é nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art. 1336, § 1º), e não redução por merecimento. ”

Além disso o § 2º do citado artigo prevê que o descumprimento dos demais deveres ensejará multa, nos termos do ato constitutivo ou da convenção. Essa multa, entretanto, não poderá ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos eventualmente apurados. A assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, poderá deliberar sobre a cobrança da mencionada multa.

Descumprimento reiterado de deveres por condôminos e possuidores

O art. 1.337 do CC trata do descumprimento reiterado de deveres por condôminos ou possuidores.

Segundo esse artigo, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes, aquele que descumprir reiteradamente com os deveres condominiais poderá ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente de eventual apuração de perdas e danos. No mesmo sentido, o parágrafo único prevê que o reiterado comportamento antissocial pode ensejar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. Nessa hipótese, o faltante poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Nos termos do enunciado número 92 das jornadas de Direito Civil do CJF “as sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.”

De acordo com a orientação do enunciado número 508 das jornadas de Direito Civil do CJF, “verificando-se que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. , XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.”

Locação de vaga de garagem no condomínio edilício

De modo similar ao que se passa com o condomínio geral e voluntário, conforme indicado pelo art. 1.338 do CC, nos casos de locação de vaga de garagem para veículos, em condições iguais, qualquer dos condôminos tem preferência perante terceiros.[15]

Condições para a realização de obras no condomínio edilício

As condições e limites para a realização de obras no condomínio edilício estão indicadas, basicamente, nos artigos 1.341 e seguintes do Código Civil.

As obras realizadas no condomínio podem ser de natureza necessária, útil ou voluptuária.

As obras necessárias podem ser realizadas independentemente de prévia autorização dos condôminos.

As obras úteis dever ser realizadas após autorização da maioria dos condôminos.

Por fim, as obras voluptuárias dependerão de autorização prévia de dois terços dos condôminos.

Responsabilidade do adquirente por débitos previamente constituídos

De acordo com o art. 1.345 do CC, o adquirente de unidade autônoma responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, incluídas multas e juros moratórios.

Obrigatoriedade de seguro da edificação

O art. 1.346 do CC impõe a realização de seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Administração do condomínio edilício

A administração do condomínio será realizada por um síndico, não necessariamente condômino, eleito pela assembleia geral, nos termos do art. 1.347 do CC.

Além de outras atribuições, o síndico, eleito para um mandato de dois anos prorrogáveis, deverá: i) convocar a assembleia dos condôminos; ii) representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;[16] iii) dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;[17] iv) cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; v) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; vi) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; vii) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; viii) prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; x) realizar o seguro da edificação.

Extinção do condomínio edilício

A extinção do condomínio foi tratada nos artigos 1.357 e 1.358 do Código Civil.[18]

Nesse ponto o legislador previu que se a edificação for destruída ou ameaçada de ruína os condôminos poderão deliberar sobre a reconstrução ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

Caso haja deliberação pela reconstrução, o condômino dissidente poderá alienar os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

Referências

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VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais, v. 5. São Paulo: Atlas, 2009.


[1] Enunciados das Jornadas de Processo do CJF - JPC-CJF Enunciado 104 – O fornecimento de certidão para fins de averbação premonitória (art. 799, IX, do CPC) independe de prévio despacho ou autorização do juiz.

[2] “Penhora é o ato pelo qual o Judiciário realiza a constrição sobre o patrimônio do executado com vistas à garantia da execução de pagar quantia para, na sequência, haver a satisfação direta ou indireta do direito de crédito do exequente.” FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/203/edicao-1/penhora

[3] Confira os Enunciados das I e II Jornadas de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal – CJF: Enunciado 51. O saldo do crédito não coberto pelo valor do bem e/ou da garantia dos contratos previstos no § 3º do art. 49 da Lei n. 11.101/2005 é crédito quirografário, sujeito à recuperação judicial.

[4] “A citação completa a formação da relação processual ligando autor-juiz-réu. Justamente a partir da noção da relação processual é que, tradicionalmente, a citação é concebida como pressuposto processual de existência, isto é, sem a citação essa relação processual não existe; e, por sua vez, a citação válida é tida como pressuposto processual de validade, no sentido de somente se for válida a citação, é que o processo se desenvolve de forma regular.” MARTINS, Sandro Gilbert. Citação. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/162/edicao-1/citacao

[5] Por ocasião do estudo do tema, Ruy Portanova, citando Amaury Mascaro do Nascimento, lembra que os princípios podem ser classificados como: a) onivalentes, quando aplicáveis a todas as ciências, citando o princípio da identidade, traduzido pela máxima “(o ser é o não ser não é); b) plurivalentes, considerados princípios que se aplicam apenas a algumas ciências, ilustrando como o princípio da causalidade, aplicável às ciências físicas ou da imputabilidade às ciências sociais”. c) monovalentes princípios que se aplicam somente a uma determinada ciência, e.g. os princípios da ciência jurídica. Por fim, o citado autor, aponta os princípios setoriais, aplicáveis apenas à determinado ramo da ciência, como por exemplo, o princípio da estrita legalidade, ligado ao direito administrativo, ramo da ciência do direito. PORTANOVA, Ruy. Princípios do Processo Civil. 6ª ed. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2005. Geraldo Ataliba, citando Agostinho Godilho, por seu turno, assegura que princípio é “uma norma”. Mas mais de que uma norma, uma diretriz, é um norte do sistema, é um rumo apontado para ser seguido por todo o sistema. Rege toda a interpretação do sistema e a ele deve curvar o intérprete, sempre que se via debruçar sobre os preceitos contidos na norma. ATALIBA, Geraldo. República e Constituição. São Paulo: RT, 1985.

[6] “Condomínio edilício existe quando a coisa (geralmente uma edificação) é desmembrada em partes de propriedade exclusiva dos condôminos e em partes de propriedade comum. Os prédios de apartamento, de escritórios, shopping centers, galerias e os chamados condomínios fechados são exemplos de coisas que normalmente estão sujeitas a essa forma de propriedade condominial.” COELHO, Fabio Ulhôa. Curso de Direito Civil, v. 4. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 139.

[7] “O condomínio em unidades autônomas pressupõe algumas unidades imobiliárias independentes, enquanto outras áreas, compreendidas no complexo condominial, continuam como áreas de uso comum e de propriedade em fração ideal (por quinhão). No sistema da L 4.591/1964 existe uma maior amplitude para se configurar o condomínio horizontal, enquanto no CC existe maior limitação, pois se fala em condomínio em edificações. Portanto, o condomínio edilício destina-se a ser um instituto mais voltado para regular a vida de construções em unidades autônomas, como é o caso de edifícios comerciais e de edifícios residenciais.” PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas [livro eletrônico]. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014

[8] “O pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade deve ser entendido como um interesse difuso dos seus habitantes de proteger e promover o direito à cidade. Os habitantes da cidade são sujeitos de direito, podendo, perante as esferas do Poder Público e do Poder Judiciário, exigirem o cumprimento do direito à cidade, nas situações em que o desempenho de atividades e funções exercidas nas cidades resulte em conflitos de interesses urbanos de intensa litigiosidade e complexidade -- tais como a instalação de uma penitenciária, ampliação e abertura de estradas e de avenidas, destinação de áreas para aterros sanitários e usinas de tratamento de lixo em bairros residenciais, implantação de condomínios habitacionais de alto padrão, horizontais e verticais.” LIBÓRIO, Daniela Campos, SAULE JÚNIOR, Nelson. Princípios e instrumentos de política urbana. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/76/edicao-1/principioseinstrumentos-de-política-urbana

[9] Conforme o Enunciado número 90 das jornadas de Direito Civil do CJF “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício. ”

[10] “Outro ponto é o relativo a certas entidades que não têm personalidade jurídica, mas têm capacidade de estar em juízo, como o condomínio ou o espólio. Desde que validamente celebrada a convenção de arbitragem, reconhece-se em geral a sua capacidade de submeter-se à arbitragem e dela participar. A massa falida encontra-se em situação peculiar não sob o aspecto subjetivo, mas objetivo: o objeto do litígio, por sua natureza, pode não admitir solução pela via arbitral. Isso será visto com mais detalhe adiante.” PEREIRA, Cesar Guimarães. Arbitragem e Administração. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/155/edicao-1/arbitragemeadministracao

[11] “Se a citação for dirigida a pessoa jurídica, será válida a entrega da carta a pessoa com poderes de gerência local ou de administração, ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências (CPC, art. 248, § 2º). Nos condomínios edilícios ou loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega da carta feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente (CPC, art. 248, § 4º).” MARTINS, Sandro Gilbert. Citação. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/162/edicao-1/citacao

[12] A contribuição para o fundo promocional em Shopping Center, não constitui taxa de condomínio. Trata-se de uma contribuição devida pelo lojista, exatamente para criação de situações que atraiam os consumidores ao estabelecimento, beneficiando a todos os lojistas, a exemplo das promoções de Dia das Mães, Dia dos Pais, Natal e outros eventos de destaque” (TJMG, Apl. 2.0000.00.341515-8/000, rel. Des. Antônio Carlos Cruvinel, j. 27.09.2001, DJe 10.10.2001). PERES, Tatiana Bonatti. Shopping center. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/235/edicao-1/shopping-center

[13] “Na contemporaneidade, surgiu a questão dos condomínios, mormente dos condomínios em edifícios, a desafiar a inventiva dos homens na solução dos conflitos. Jurisprudência e doutrina são pródigas em exemplos, numa demonstração da importância do tema, mormente nas chamadas sociedades de massa, caracterizadas por mobilidade crescente e diferenciação social. [...] Naquela forma de sociedade, caracterizada por aspectos de mobilidade crescente, diferenciação social e perda de raízes, valores ou sentimentos tradicionais, afloram, no dizer de Mannheim, “todas as irracionalidades e explosões emocionais características de aglomerações humanas amorfas”. Na tentativa de acomodar os interesses e pretensões desse turbilhão de pessoas, deserdadas do capitalismo industrial (gerador de expectativas e demandas que o sistema não conseguiu absorver), esquadrinharam-se ainda mais as regras normativas, num crescente processo de codificação, que já se iniciara no começo do séc. XIX. Aqui, no dizer de Pontes de Miranda, “exercendo o meu direito, posso lesar a outro, ainda se não saio do meu direito, isto é, da linha imaginária que é o meu direito”. Por isso, “o estudo do abuso do direito é a pesquisa dos encontros, dos ferimentos que os direitos fazem”. O condomínio em edifícios é a expressão estética que melhor retrata as sociedades de massa, com o seu amontoado de apartamentos e conjuntos comerciais. Transpostos estes limites, os ocupantes dividem o mesmo espaço em escadas, corredores, elevadores, playgrounds e em outras partes comuns do edifício, nas quais não lhes cabem mais que frações ideais.” SOUZA, Luiz Sérgio Fernandes. Abuso do direito. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Teoria Geral e Filosofia do Direito. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/167/edicao-1/abuso-do-direito

[14] “A impenhorabilidade do bem de família decorrente da Lei 8.009/1990 abrange a residência não apenas do casal, mas também daquele que vive sozinho. A impenhorabilidade do bem de família tem por fundamento garantir um mínimo existencial (piso mínimo vital). Essa impenhorabilidade, todavia, não ocorrerá na hipótese de (i) dívidas propter rem (tributos incidentes sobre o imóvel, dívidas de condomínio); (ii) dívidas contraídas para a aquisição do próprio bem ou para construção do bem, limitado ao crédito e acréscimo constituído em decorrência deste contrato; (iii) dívidas de pensão alimentícia, respeitado o direito do coproprietário que não seja devedor; (iv) o bem ser dado em garantia hipotecária; (v) o bem ter sido adquirido com produto de crime; (vi) para execução de sentença penal condenatória; (vii) obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.” FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/203/edicao-1/penhora

[15] “Em caso de condomínio sobre o imóvel locado, o direito de preferência do condômino tem prioridade sobre o direito de preferência do locatário”. PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/234/edicao-1/locacao-empresarial

[16] “Entre nós, classificam-se os pressupostos processuais em duas espécies: (a) subjetivos; e (b) objetivos. Os pressupostos subjetivos se dividem em duas subespécies, envolvendo os sujeitos da relação processual: (aa) juízo; e (ab) partes. Os pressupostos relativos ao juízo compreendem: (aaa) a jurisdição (v.g., a investidura da pessoa natural no órgão judiciário); (aab) a competência, subdividida em absoluta e relativa; (aac) a imparcialidade. Por sua vez, os pressupostos relativos às partes compreendem: (aba) personalidade processual (v.g., a do condomínio); (abb) capacidade processual (v.g., o condomínio é representado pelo síndico ou administrador); (abc) capacidade postulatória (v.g., a representação da parte pelo advogado, a teor do art. 103, caput, do CPC, sendo digno de nota que, salvo cláusula em contrário, o mandato conferido é eficaz para todas as fases do procedimento, incluindo o cumprimento da sentença, a teor do art. 105, § 4.º, in fine); e (abd) legitimação.” ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca

[17] “[...] o conceito de capacidade processual é mais amplo que o de capacidade civil, já que alguns entes despersonalizados, como a massa falida, o condomínio, o espólio e a sociedade de fato têm capacidade processual, embora não tenham capacidade civil. É o caso, por exemplo, das instituições financeiras liquidadas extrajudicialmente; os órgãos públicos de defesa do consumidor; os fundos financeiros; as comissões autônomas; a superintendência de serviços e os demais órgãos da Administração Pública centralizada ou descentralizada; os órgãos públicos com prerrogativas próprias, para a ação direta de inconstitucionalidade, mandado de segurança, ação popular, habeas data e mandado de injunção, tais como as Mesas das Câmaras Legislativas, Presidências de Tribunais, Chefias do Poder Executivo, Ministério Público, Presidência de Comissões Autônomas etc.” AURELLI, Arlete Inês. Juízo de admissibilidade. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/207/edicao-1/juízo-de-admissibilidade

[18] “Também nas causas consideradas de jurisdição voluntária, como aquelas em que o pedido seja apenas de homologação de acordo ou transação, aparece a dificuldade para se estabelecer qual é o valor do benefício pleiteado, porque este há de corresponder ao pedido e não aparece aferível de imediato. O mesmo acontece nos casos de tutela de urgência (art. 300 do CPC) e pedido de tutela antecipada requerida em caráter antecedente (art. 303 a 304) e tutela cautelar antecedente (art. 305), que muito embora, sem previsão expressa da lei, mesmo assim, ainda se exige a atribuição de valor da causa. Também não há norma expressa apontando critério legal para a atribuição do valor da causa, nos casos de jurisdição voluntária. Todavia, não é a ausência de previsão expressa capaz de dispensar a atribuição ao valor da causa. Com isto, mesmo nas causas de jurisdição voluntária, como na ação de extinção de condomínio, na separação ou divórcio consensual, entre outras, exige-se que seja dado valor à causa.” SOUZA, Gelson Amaro. Valor da causa. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/190/edicao-1/valor-da-causa

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